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利回りを重視する場合は、表面利回りではなくネット利回りが重要です。
不動産に関係する税金の負担を考慮しないと、思わぬ損失を被る可能性が強くなります。
外資系のファンド・マネジャーはしばしば、日本の金融機関はディストレス(distress)の決断が遅いと嘆いています。
ように。
100の簿価が10に変われば健全な債権といえる不良債権もあるわけです。
とりわけ担保不動産付き不良債権では。
簿価下げによって一定の利回りを確保できるキャッシュフローさえあれば、証券化の対象となる不動産となるわけです。
落や賃料下落があったとしても、一定のキャッシュフローは期待できます。
当初の貸出条件では返済が不能になった債権を不良債権と呼ぶならば、そのキャッシュフローに見合った現在価値で貸付債権を評価し直せば、その貸付債権は証券化の対象にもなるのです。
一方。
I投げ売り」の対象となるような担保不動産付き不良債権は証券化の対象にはなりません。
実際に、不良債権の証券化ビジネスにおいては、不良債権をCCPC(共同債権買取機構)が買い取り、ディスカウン卜がなされた債権や不動産信託経由の信託受益権はすでに証券化商品として流通しています。
ただし、かつてのような不動産の値上がりを条件にした証券化スキームはことごとく失敗に終わっています。
唯一、成功しているのは賃料等のキャッシュフローを重視したスキームを選択したものや超過担保のスキームを採用したものだけです。
現在では、アメリカの金融工学などが採り入れられて、日本国内の証券化商品はここ数年で随分と内容がよくなりました。
不良債権の証券化においては金銭債権信託や不動産信託として一度信託銀行を経由したのち、優先部分のみがSPC(特別目的会社)などに譲渡されSPCが社債を発行するという仕組みによるものが急増しています。
実際に、どこまで不良債権なのかは関係者以外わかりません。
確実に言えるのは、劣後部分は基本的に価値のない不良債権とあまり変わらないということです。
不良債権の証券化では、オリジネーターと言われる原債権者や現債権者を分析すれば、その債権の性格がわかってきます。
改正前のSPC。
法を利用した証券化でも不動産が関係するもののほとんどが不動産信託を利用しています。
高い不動産流通税(不動産取得税や登録免許税など)に比べ、不動産信託は費用があまりかからないのが特徴です。
しかも、不動産を簿価で信託できるメリットがあります。
リスクテイカーに売却した方が得か、それとも証券化した方が得か、という判断が働く、損を表面化できない事情もあって信託が利用されているようです。
不動産の証券化は日本国内でも、抵当証券や不動産会社が発行する有価証券という形で実質的に行われていました。
貸付債権の証券化もまた一般債権流動化という形で流通していました。
不良債権やその担保となっている不動産を証券化するという発想は「土地神話」を信じていた「官」にも「民」にもなかなか起きてきませんでした。
アメリカのようにRTC(整理信託公社)がとった手法も不動産評価に大きな違いがあるため、日本への導入も遅れました。
i土地神話」も「金融神話」も。
どれをとっても護送船団方式のなかでは、変化を誰も求めませんでしたそのような環境の中で、遅蒔きながら95年に入って銀行による担保不動産の証券化が実験的に行われるようになりました。
当時は現在のような証券化の制度インフラができあがっていなかったため、都市銀行を中心に、商法上の匿名組合方式、不動産信託方式、不動産信託と匿名組合の組み合わせ方式、不動産特定共同事業法と匿名組合の組み合わせ方式などを利用した証券化が相次いで、行われました。
当初も、不動産の時価が問題になりました。
特に海外で起債する場合は、不動産が生み出すインカムゲインとキャピタルゲインを厳密に評価する必要がありました。
ある都市銀行では競売価格を時価と見立て、海外SPCと国内SPCを設立するなど、試行錯誤が続きました。
本章では前著『担保不動産流動化ビジネス」(Ｔ新報社)の中から国内第1号の旧Ｍ銀行のスキームをご紹介し、その後進化した不良債権の証券化と不動産の証券化について述べていきます。
バブル崩壊後の担保不動産流動化に先鞭をつけたもので、金銭債権信託を活用したオーソドックスなスキームです。
まず、債務者が保有する担保不動産を資産対象として日本信託銀行に「処分型」の不動産信託を行います。
これと同時に設立した海外SPCが社債を発行して資金を調達する、というものです。
当時は、法人税を回避できるスキームが必要でした。
そこで、商法上の匿名組合方式をとることによって二重課税を回避したのです。
海外で発行する社債の信用補填のためにＭ銀行の劣後証券買い取り予約を入れている点に特徴がありました。
このスキームでは、海外SPCが別途発行する劣後証券の貝取予約が債券の7割までをカバーしていました。
残りの3割は第三者(格付け優位の損保会社)が信用補完することで、発行する債券の格付けを高くする一方で調達金利を営業者はこれを金銭債権信託する。
借入返済に充当する。
不動産は「処分型」の不動産信託勘定で管理される。
このスキームは、担保不動産付き不良債権そのものをグループのＡ信託銀行に金銭債権信託して、その信託受益権の一部である優先信託受益権を海外に設立したSPCにシフトして債券を発行します。
旧・Ｍ銀行スキームとの大きな速いは、担保不動産を不動産の一般市場ではなくて、競売によって売却するところです。
競売手続きを利用するのには大きく分けて2つの理山があります。
1つは、不動産の価格が競売では最低売却価格として公示されることです。
もう1つは、競売の最低売却価枯を根拠に海外SPCへシフトする優先信託受益権に信想性を持たせることができる点で、す。
競売手続きにはH寺間と費用もかかりますが、最終的にそれらは海外SPCが発行する債券の信用補完料や金利負担で吸収できるということが大きなメリットとなります。
不動産担保ノンリコース、ノンリコース|ユーロ円債付き不良債権ローン〆ローン(ルクセンブルクまず、不動産担保付き不良債権と不動産をタックスへイブンのケイマンプ場、商業届舗などさまざまで、しかも全国に分散しています。
ケイマンSPCは不良債権などを直接的に資産の裏付けとして債券を発行するのではなく、ノンリコースローン(非遡及型借入)でまず資金を調達します。
同時に、ノンリコースローンは格付けを取得した上で、そのノンリコースローンを資産裏付けとしてユーロ円債(ルクセンブルグ証券取引所上場、米国私募適格)210億円を発行します。
ここでは、不良債権3プール、正常に稼働している不動産1プールの計に対して4つのポートブオリオが組まれており、それぞれトリプルAからトリプルその他、完全なパススルー型(優先支払p)キャッシュフローの導入や異なる資産の一括証券化などもこの事例の特徴です。
ノンリコースローンの証券化は一般的にCMBSと呼ばれていますが、現在ではこのノンリコースローンの証券化が主流になりつつあります。
不動産自体を資産の裏付けとしようとすると、不動産鑑定評価のほか格付機関の厳しいチェックが入ります。
費用も時間もかかります。
その点、ノンリコースローンはあくまで金融機関の貸付債権であり、投資家のリスクも、金融機関の信用度ということになります。
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